Waarom bijna iedereen zijn huis 2 x betaalt

Ik schrok me dood toen ik het voor het eerst zwart wit op papier zag staan. Hoeveel rente je gedurende de looptijd van je hypotheek wel niet betaalt. Ik vraag me af of anderen dat wel weten. Want dan ga je als een gek aflossen, net als ik.
We zaten bij onze hypotheekadviseur. Of eigenlijk de man die ons adviseert over alles wat met geld te maken heeft. Fijn, zo’n man. Doordat ze tegenwoordig geen provisie over verkochte producten meer krijgen, zijn ze een stuk eerlijk geworden, die adviseurs. Anyway. We waren er voor een hypotheek. Lastig, lastig. Als twee zzp’ers, die allebei hun bedrijf pas 1,5 jaar geleden in hadden geschreven bij de Kamer van Koophandel. Die ton spaargeld opende een hoop deuren, natuurlijk. Maar dan nog. Onze adviseur adviseerde ons over lineair versus annuïteiten, looptijd, vaste renteperiode. Als je ooit aan zo’n tafel in zo’n gesprek hebt gezeten ken je het riedeltje.
Hij liet ons, volgens mij expres om ons een rol beroerte te geven, zien hoeveel we zouden betalen voor ons huis als we gewoon binnen dertig jaar keurig de boel af zouden lossen. Ik hapte naar lucht. Ons huis, met hypotheek ter waarde van 190.000 euro zou dan bijna het dubbele kosten. Hoe dat bedrag zo hoog kon zijn, vroeg ik in mijn naïviteit. Hij lachte. Rente, meisje, rente. Kolere. Geen wonder dat die banken kantoor houden in panden op A-locaties in Amsterdam. Leek me altijd zo zonde van het geld voor ze. Net als dat ze altijd de hele nacht het licht laten branden. Maar hey, als je zoveel geld hebt zou ik alleen voor de kat al de verwarming op 25 graden zetten.  (Bij wijze van, mensen. Niet meteen milieuactivisten op me afsturen, nu.)
Wij betalen nu iedere maand 500 euro rente. En dan hebben wij al wat extra afgelost en een gunstige rente. Toch, 500 euro, iedere maand foetsie. Als beloning voor de bank die ons dit geld leent. Waarvoor veel dank, hoor. Maar dat zien jullie iedere maand wel op jullie rekening verschijnen, die dankbaarheid. Dat is 6000 euro per jaar, dat is 180.000 euro als je een looptijd van 30 jaar aanhoudt. Dat is een heel huis aan rente. Hell, no. Dat gaan we dus echt niet doen. Ik vind de bank best aardig hoor, dat ze me kredietwaardig vonden. Maar ik vind ze geen 180.000 euro aardig.
Wanneer je aflost kun je  kiezen uit twee manieren om dat te verwerken. Het maandbedrag omlaag of de looptijd van je lening verkorten. Stel je kiest voor het laatste. En je doet dat zo goed dat er 10 jaar van je looptijd afgaat. Hoera! Feest! Dan scheelt je dat, in deze situatie, 60.000 euro aan niet betaalde rente. Dat wil je toch? Ik wel in ieder geval. Kijk, wanneer een vriend je een tientje leent en daar rente over vraagt, betaal je dat als de wiedeweerga terug. En je zegt de vriendschap op, wat mij betreft, maar dat terzijde. Laten we de bank massaal zo snel mogelijk terug betalen. Fuck dat. Voor alle rente die je daardoor niet hoeft te betalen. Voor alle dingen die we daarna met dat geld kunnen gaan doen. Eerder met pensioen, bijvoorbeeld. Reizen. Luieren. Vrijwilligerswerk. Whatever. Als het maar geen zakken met geld naar de Zuidas brengen is. Want dat lijkt me niemands hobby, tenminste niet die van mij.

21 gedachten over “Waarom bijna iedereen zijn huis 2 x betaalt”

  1. Op zich heb je gelijk, maar wat nu als je 1.5-3% rente betaald op je hypotheek (afhankelijk van looptijd en hypotheek/waarde ratio). Dit geld zou je ook kunnen investeren, waar je over de lange termijn makkelijk 6-10% op maakt (kopen en vasthouden dus). In dit geval is het een no-brainer wat financieel handiger is, toch?
    Wel leuke post, zo kijken er weinig mensen naar (anders zou er veel meer afgelost worden).

  2. Je vergeet in deze ietswat scheve analyse, 1 belangrijk feit en dat is de waardeontwikkeling van de woning over de looptijd van 30 jaar. Voorbeeld: je koopt nu een woning voor 250.000 euro met een hypotheek van gelijke hoogte. Over de looptijd betaal je dan misschien 500.000 euro voor deze hypotheek, maar wanneer de waardeontwikkeling van de woning een gelijke of zoals in het verleden een hogere tred heeft is de woning vervolgens 500.000 euro of meer waard.

    Ook wanneer je de woningwaarde ontwikkeling buiten beschouwing laat moet je eigenlijk een goede berekening maken van de netto contante waarde van de hypotheekbetalingen die je maakt i.e. terugrekenen obv infaltieverwachting. Wanneer je je hypotheek met lange lage rentes kan vastzetten en vervolgens de inflatie toeneemt ben je spekkoper. Inflatie is de beste vriend van de hypotheeknemer, langdurige deflatie kan op termijn wel problemen opleveren.

    1. Jij heet niet voor niets Reken je Rijk. Ha. Wat je zegt klopt voor een deel. Al zijn er niet veel huizen die de komende dertig jaar in waarde verdubbelen. Dan nog is het zonde om meer te betalen dan nodig. Als jij je huis eerder afbetaalt en daarmee 60.000 euro rente bespaart, dan blijft dat een feit. Of je huis nu meer waard is geworden of niet. Het is altijd winst.

        1. Het kan niet blijven verdubbelen, toch? Je zal maar net gaan scheiden in slechte jaren. Dan ben je de klos. Al zijn die slechte jaren dan relatief in Amsterdam. Betaalde rente is geld dat je kwijt bent. Of je huis nou meer waard wordt of niet. Dan nog kun je het beter maar zo min mogelijk betalen, toch?

    2. Rente die je moet betalen is gewoon geld dat je kwijt bent. Al wordt je huis 500 miljoen waard, die rente over het originele aankoopbedrag moet je betalen. En hoe eerder je daar vanaf bent, hoe beter.

  3. Ik ben bekend met opportunity costs, maar daar dat is niet mijn punt. Ik refereer naar de incorrecte conclusie dat je je woning 2x zou betalen dmv een hypotheek.

    En wat betreft woningwaarde ontwikkeling, er zijn in het verleden periodes geweest dat de gemiddelde woningwaarde verviervoudigde in 25-30 jaar. Eea is uiteraard afhankelijk van timing. Wanneer je in 2012-2015 een woning zou hebben aangeschaft heb je nubijvoorbeeld al een mooi rendement te pakken (in sommige gevallen al 20-50%).

  4. En om toch in te gaan op opportunity costs. Stel je voor ik kan dezelfde woning kopen voor 250.000 euro met een hypotheek tegen bruto 3%. En kan 100.000 eigen vermogen inbrengen of deze op dag 1 in trackers steken met een beoogd rendement over de lange termijn van 5-10%, wat is dan de slimm keus?

  5. En nog een ideetje, stel je voor dat de nettohypotheek rente lager ligt dan de woningwaarde ontwikkeling dan kan je je hele wooncarriere gratis wonen in je eigen investering en is je exit je pensioen.

    Het loont dus niet altijd om af te lossen en goedkoop te wonen. Het kan zijn dat je onwetende en veel te duur wonende buurman aan het eind van de rit de betere financiele keuze heeft genomen (al is het onbewust).

  6. Onze hypotheek van €230K zouden we 2,15 keer betalen indien we niet vervroegd zouden aflossen. Bijna een half miljoen euro! Daar kan je met zuinig leven ook volledig FIRE mee bereiken. Door het versnelde aflossen wordt dit bedrag verlaagd naar ongeveer €335K.

    Van de €160K verschil gaan we hopelijk een aantal jaren eerder met pensioen, en met het versnelde aflossen leven we op dit moment echt niet als een paar gierige kluizenaars.

  7. Wij hebben geen hypotheek, wij huren nog (steeds) Ik begrijp dan ook heel weinig van hypotheken. Leuk om je blog te lezen. Wij zijn ook aan het sparen voor een eigen huis, we willen in ieder geval zelf wat gaan inbrengen, maar eerst nog andere dingen aflossen. Het bewustzijn is er in ieder geval en we vinden dat, door te sparen voor een eigen woning, al best goed bezig zijn. We hopen over 2 jaar een eigen huis te kunnen kopen. We hebben dus nog even te gaan.

  8. Hier schrok ik toen ook verschrikkelijk van. Ik kocht mijn vorige huis in die periode dat de rente nog zo’n 6% was en ik zou na 30 jaar niet alleen het huis dubbel betaald hebben, maar ook nog eens 2 ton aan schuld (aflossingsvrij) overhebben. Ja dáág! Nu is de rente lager en ligt het iets anders, maar nog.. Het gaat gewoon om een hoop geld, zeker als je het over 30 jaar rekent. Dan knijp ik nu wel wat meer, maar ik ga inderdaad niet 30 jaar banken sponsoren.

  9. Ik heb in 2013 mijn huidige flat gekocht, ben dat jaar begonnen met extra aflossen, elk jaar 10%. Mijn hypotheek is van 396 naar 183€ gegaan, en ik spaar het verschil voor de volgende aflossingen. Mijn rente staat 20jaar vast. Ik ben als het zo doorgaat in 2020/2021 hypotheek vrij.
    Ik zag ook hoeveel rente ik over de hele hypotheek periode zou betalen en heb daar geen zin in, het verschil in mijn huidige vaste lasten zou ik niet in salaris verhoging zien. Ik werk in de zorg. Lage vaste lasten geven ook vrijheid.

  10. Pingback: Mijn persoonlijke aflosupdate - PorteRenee.nl

  11. Ik ben het met de strekking van het verhaal eens (hoogte van de rente gedurende de gehele looptijd van de hypotheek wordt door veel huizenkopers onderschat) echter het voorbeeld dat je noemt (500 Euro / maand = 180.000 Euro totaal bij een looptijd van 30 jaar) geldt alleen als je in die 30 jaar niets aflost.
    Een hypotheek die je in 30 jaar aflost (annuïtair, lineair of vrijwillig) heeft daardoor iedere maand een lager rente bedrag. Met name in de laatste 10 tot 15 jaar van de looptijd zal de maandelijks te betalen rente significant lager zijn dan aan het begin van de looptijd.
    Belangrijkste boodschap is mijns inziens: los altijd af op je hypotheek en liefst zoveel mogelijk als je kunt en mag (van de bank)

  12. Pingback: Wat de hypotheekadviseur ons ooit zei.. - PorteRenee.nl

  13. Pingback: Doorbreek 't patroon van meer, beter en groter - PorteRenee.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *