Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek: wat is beter?

Ga je voor een lineaire of annuïteitenhypotheek? De keuze van je hypotheek bepaalt je toekomstige maandlasten. Maar hoe dan? Ik leg het je uit.

Door Saskia

Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan kies je meestal tussen een lineaire of een annuïteiten hypotheek. Dat klinkt lastig. Toch is het makkelijker dan je denkt. Het verschil zit ‘m namelijk in je netto maandlasten, dus hoeveel je per maand aflost en aan rente betaalt.

Wat is het verschil?

In grote lijnen is de annuïteiten hypotheek en de lineaire hypotheek precies hetzelfde. Je sluit een grote lening af om een huis te kopen. En vervolgens los je elke maand een deel van je hypotheek af. Je betaalt hypotheekrente over je lening en deze mag je aftrekken voor de belasting. Na 30 jaar heb je de hele hypotheek afgelost. Toch is er een verschil in totale kosten. Dat komt omdat het maandbedrag (= je netto maandlasten) bij een annuïteiten hypotheek anders is opgebouwd dan bij een lineaire hypotheek.

De annuïteitenhypotheek aflossen

Kies je voor een annuïteitenhypotheek? Dan betaal je elke maand een vast bedrag aan je bank. Dit bedrag is een deel aflossing en een deel rente.

In het begin is het deel rente hoger dan het deel aflossing. Dat komt omdat je eerst relatief veel hypotheekrente betaalt. Je hypotheek is in het begin hoog, omdat je nog (bijna) niks hebt afgelost. Je betaalt hier dus veel rente over, waardoor er een kleiner deel overblijft voor de aflossing. Maar dit verandert. Hoe meer je aflost, hoe lager je hypotheek wordt. En lagere hypotheek betekent minder rente betalen. Het deel rente daalt en je kunt nu meer aflossen. Na een tijdje bestaat je maandbedrag dus vooral uit aflossing.

De hypotheekrente mag je voor de belasting aftrekken. Omdat je bij een annuïteiten hypotheek in het begin veel hypotheekrente betaalt, heb je veel aftrek. En zijn je maandlasten ook lager. Maar dit blijft niet zo. Je betaalt steeds minder rente, waardoor ook je hypotheekrenteaftrek steeds minder wordt. En hierdoor gaan je maandlasten omhoog.

De lineaire hypotheek aflossen

Bij een lineaire hypotheek betaal je geen vast maandbedrag, maar los je elke maand een vast deel van je hypotheek af. De standaard looptijd van een hypotheek is 30 jaar (= 360 maanden). Je lost dan elke maand 1/360e deel van je hypotheek af. En daar komt de hypotheekrente bovenop.

CHECK OOK:  Wat gebeurt er als de hypotheek op je huis helemaal is afbetaald?

Je aflossing is dus elke maand hetzelfde (= 1/360e van je hypotheek). Maar de hypotheekrente blijft niet hetzelfde. In het begin betaal je relatief veel rente. Maar naarmate je meer aflost, betaal je ook steeds minder rente. Daarom zijn je maandlasten eerst hoog, en worden deze steeds lager. Ook na de hypotheekrenteaftrek.

Een rekenvoorbeeld

Het grote verschil tussen een annuïteiten en lineaire hypotheek is de verhouding aflossing / rente van je maandbedrag. Dit laten we zien met een (simpel) voorbeeldje.

Stel, je sluit een hypotheek af van €180.000 tegen een rente van 3%. De looptijd is 30 jaar.

Annuïteitenhypotheek:

Bij een annuïteitenhypotheek is je maandbedrag elke maand hetzelfde. In ons voorbeeld is dit €758,89 per maand. Hoeveel je aan rente en aflossing betaalt, is elke maand anders. Kijk maar:

Maand 1: €758,89 = €450 rente + €308,89 aflossing

Aflossing = €758,89 – €450 = €308,89

Maand 180: €758,89 = €275,93 rente + €482,95 aflossing

Aflossing = €758,89 – €275,93 = €482,95

Maand 360: €758,89 = €1,89 rente + €757 aflossing

Aflossing = €758,89 – €1,89 = €757

De (moeilijke) rente en annuïteiten berekeningen hebben we niet helemaal uitgeschreven. Het gaat erom dat je ziet dat je bruto maandlasten elke maand hetzelfde zijn (= €758,89). Maar dat de verhouding rente / aflossing verandert. Bruto betaal je dus elke maand hetzelfde. Maar omdat de hypotheekrente daalt, daalt ook je belastingvoordeel. Waardoor je netto maandlasten stijgen.

Lineaire hypotheek:

De aflossing is bij een lineaire hypotheek elke maand hetzelfde.
In ons voorbeeld is dit €180.000 : 30 = €6.000 per jaar = €500 per maand

Maand 1: €950 = €450 rente + €500 aflossing

Rente = 3% van €180.000 = €5.400 per jaar = €450 per maand

Maand 180: €726,26 = €226,25 rente + €500 aflossing

Je hebt al 179 maanden afgelost. Dus 179 x €500 = €89.500.

Je totale hypotheek is dan nog €180.000 – €89.500 = €90.500.

Rente = 3% van €90.500 = €2.715 per jaar = €226,25 per maand

Maand 360: €501,25 = €1,25 rente + €500 aflossing

Je hebt al 359 maanden afgelost. Dus 359 x €500 = €179.500.

Je totale hypotheek is dan nog €180.000 – €179.500 = €500

Rente = 3% van €500 = €15 per jaar = €1,25 per maand

Zoals je ziet, dalen je maandlasten bij een lineaire hypotheek.

Welke is het beste?

Eerst lage maandlasten, of later lage maandlasten. Het klinkt allebei mooi. Toch is de lineaire hypotheek is z’n geheel goedkoper. Dat komt omdat je in het begin veel meer aflost. Daardoor betaal je in totaal minder hypotheekrente.

CHECK OOK:  Je hypotheek oversluiten: hoe hoog is jouw boete?

Is je salaris nu nog niet zo hoog , maar verwacht je dat dit omhoog gaat? Veel starters kiezen daarom voor een annuïteitenhypotheek. Maar denk je dat je inkomen over 10 of 20 jaar (veel) minder is? In dat geval zou de lineaire hypotheek beter passen. Welke vorm je ook kiest, het moet passen bij je financiële situatie én bij je verwachtingen van de toekomst. Laat je daarom altijd goed adviseren!

Interessant? Bewaar de afbeelding hieronder op één van je borden op Pinterest!

Dacht je aan iemand tijdens het lezen? Deel dit artikel dan met hem/haar.