Rentemiddeling: een lagere hypotheekrente zonder boete

Lagere vaste lasten. Ja, graag! Heb je een hypotheek met een hoge hypotheekrente? Dan kun je kijken of rentemiddelen je iets oplevert. Ik leg uit hoe je dat aanpakt.

Door Saskia

Hoor ik het woord hypotheek? Dan wordt het vast ingewikkeld. Dat valt reuze mee. Ik ga je uitleggen wat rentemiddeling is en hoe dat je kan helpen je hypotheeklasten te verlagen.

De hypotheekrente

Koop je een huis met een hypotheek? Dan betaal je hypotheekrente. Dit is de vergoeding die je betaalt om geld te lenen. Er zijn twee soorten rente: variabele rente en vaste rente.

Een variabele rente volgt de renteontwikkeling ( = actuele marktrente). De hypotheekverstrekker kan op elk moment de hoogte van de rente bijstellen. Hierdoor kunnen je maandlasten veranderen. Als de rente daalt, is dat gunstig voor jou. Je betaalt dan lagere maandlasten. Maar de rente kan ook stijgen, waardoor je maandlasten hoger uitvallen.

Omdat een variabele rente voor nogal wat onzekerheid zorgt, kiezen veel mensen voor een vaste hypotheekrente. Je spreekt dan een rentevaste periode af. Dit betekent dat de hoogte van de hypotheekrente voor bijvoorbeeld vijf of tien jaar vastligt. Of voor de hele looptijd van je hypotheek. De rente daalt of stijgt niet, maar blijft hetzelfde. Je weet dan precies hoeveel je betaalt.

Wat is rentemiddelen?

Op dit moment is de marktrente historisch laag. Denk bijvoorbeeld aan de extreem lage spaarrente. En dit geldt ook voor de hypotheekrente. Heb je een hypotheek met een variabele rente? Dan zal je merken dat je minder rente betaalt dan een paar jaar terug. Maar heb je een vaste renteperiode afgesproken? Dan ligt je rente waarschijnlijk hoger dan de actuele marktrente. Toch betekent dit niet dat je niet kunt profiteren van de lage rentestand. Dit kan dankzij rentemiddeling.


Rentemiddelen is het bereken van een nieuwe hypotheekrente. De bank middelt je oude rente met de huidige marktrente (die een stuk lager is). Je wisselt niet van bank en je hypotheek blijft ook hetzelfde. Maar je betaalt wel een lagere hypotheekrente. Je nieuwe (lagere) hypotheekrente is het gemiddelde van je oude vaste rente en de marktrente. Ook spreek je een nieuwe langere rentevaste periode af.

Na rentemiddeling dalen je vaste maandlasten direct. Daarom lijkt dit een simpele manier van besparen. Toch is dit niet altijd zo.

Hoe zit het met die boete?

Als je je hypotheek oversluit, dan moet je (bijna) altijd een boete betalen. Je betaalt dan in één keer een fors bedrag. Bij rentemiddeling is dit niet zo. Banken mogen bij rentemiddelen geen extra kosten, boetes of opslag rekenen. Toch is de nieuwe hypotheekrente na rentemiddelen vaak minder laag dan je zou verwachten. Dat komt omdat je bij rentemiddelen geen boete, maar wél meer rente betaalt dan je zou denken. Hoe zit dat precies?

De rente die jij over je hypotheek betaalt, is voor de bank een vorm van inkomsten. Verlaag je de rente? Dan loopt de bank dus een deel van deze opbrengsten mis. De misgelopen inkomsten, omdat jij je afspraken niet nakomt, mag de bank verrekenen met je nieuwe rentepercentage. De een noemt dit een boeterente en bij de ander heet het de rente-opslag. Deze betaal je niet in één keer, maar wordt verrekend met je nieuwe hypotheekrente. De boeterente (of opslag) wordt als het ware uitgesmeerd over je nieuwe rentevaste periode.

De bank verrekent de misgelopen renteopbrengsten dus in je nieuwe hypotheekrente. Ook wordt de rentevaste periode langer. In feite betaal je daarmee de lage rente op de lange termijn zelf weer terug. Rentemiddelen is daarom niet altijd voordelig.

LEES OOK: Je hypotheek oversluiten, wat als je die boete niet kunt betalen?

Wel of niet rentemiddelen?

Op de korte termijn is rentemiddelen aantrekkelijk. Je krijgt direct lagere maandlasten. Is je rentevaste periode nog maar een paar jaar? Dan is het zeker aan te raden om te kijken of rentemiddelen voor jouw situatie voordelig is.

Maar kijk je naar de lange termijn? Dan is rentemiddelen vaak ongunstig. Je betaalt over de lange termijn vaak méér dan wanneer je niks had veranderd. Denk bijvoorbeeld aan de extra administratiekosten van €250 of de kosten voor het inwinnen van advies.

Of het wel of niet gunstig is om aan rentemiddelen te doen, hangt verder van je persoonlijke situatie af. Hoe lang wil je bijvoorbeeld nog in je huis blijven wonen? Staat er een verhuizing op de planning? Welke invloed heeft rentemiddelen op je hypotheekrenteaftrek?

Omdat er veel zaken zijn waar je aan moet denken, is het altijd verstandig om je goed te laten adviseren. Een adviseur kan een berekening voor je maken en alle voor- en nadelen op een rijtje zetten. En zo kun jij een weloverwogen beslissing maken!

Wil je dit artikel nog een keer lezen? Bewaar hem dan op Pinterest: