overwaarde: wat doe je ermee

Wat doe je met je overwaarde?

Als je al een paar jaar in een koopwoning woont, is de kans groot dat je nu overwaarde hebt. Hoera! Maar wat kun je daar eigenlijk mee? 

Wij verkochten ons vorige huis met ruim 30.000 euro overwaarde. En we hadden er nog geen twee jaar gewoond. We hebben het geld natuurlijk gebruikt voor ons nieuwe huis. We konden er mooi de makelaar en de kosten koper van betalen. De grootste toename van de huizenprijzen is nu voorbij, zeggen de experts. Dat betekent niet dat de prijzen alweer dalen, alleen dat de lijn omhoog nu wat afvlakt. Ons nieuwe huis is, door wat we er tot nu toe aan gedaan hebben, alweer wat meer waard geworden. In de vlog zie je hoeveel precies. Met alle klussen die nog in de planning staan, zal die waarde nog wel verder omhoog gaan. Misschien heb jij ook wel overwaarde? Zeker als je al wat langer in je koophuis woont, is die kans groot. Leuk idee, dat je huis meer waard is geworden. Maar wat kan je eigenlijk met die overwaarde? Ik zocht het voor je uit.


1 Verhuizen
Ja, natuurlijk. Overwaarde komt vrij wanneer je je huis verkoopt. Stel, je hebt ooit een hypotheek van 250.000 euro afgesloten. DIe bedraagt na een paar jaar aflossen nog zo’n 230.000 euro. Je huis is nu een mooie 300.000 euro waard. Weet je het daarvoor ook te verkopen, dan komt er zo’n 70.000 euro vrij. De prijs die je ontvangt voor je huis min de hypotheekschuld die je nog hebt. Wat ga je met dit geld doen? Dat mag je niet helemaal zelf bepalen, helaas. Er is namelijk een wet genaamd de bijleenregeling. De bijleenregeling betekent dat je alleen de hypotheekrente mag aftrekken over het hypotheekbedrag min de overwaarde. Op deze manier word je gemotiveerd om de overwaarde in je nieuwe huis te steken. Doe je dit niet en leen je dit bedrag weer? Dan mag je de hypotheekrente over dit deel niet aftrekken. En dan wordt je nieuwe huis een stuk duurder.

In dit artikel op de site van RegioBank worden de haken en ogen van de bijleenregeling goed uitgelegd, zo geldt dit bijvoorbeeld niet alleen voor het huis dat je net verkocht hebt maar ook voor huizen die je eerder verkocht.

2 Hypotheekrente omlaag
Heb je geen NHG-hypotheek? Dan kun je dankzij je overwaarde recht hebben op een lagere hypotheekrente. Is je huis meer waard geworden, dan loopt de bank minder risico met de hypotheek die ze jou ooit verstrekt hebben. Als jij opeens gevlogen bent en de rekeningen niet meer betaalt, verkopen ze het onderpand en daarmee kunnen ze de lening afbetalen. Nu de huizenprijzen hoger zijn, is de kans dat ze met een restschuld blijven zitten kleiner. Daar is de bank blij mee. Banken werken vaak met tariefgroepen. De hypotheekrente die je betaalt, hangt samen met het percentage van de waarde van het huis dat je leent. Dus heb je een huis van 250.000 euro en leen je 250.000 euro, dan leen je 100%. Is je huis 300.000 euro waard geworden en is je hypotheek nog altijd 250.000 euro, dan leen je nog maar zo’n 83%. Bij mijn hypotheekverstrekker, RegioBank, zou je dan al in een lagere schaal terecht komen. En daarbij hoort een lagere rente. Snap je? Schuld-marktwaardeverhouding wordt dit ook wel genoemd. Check bij jouw bank met welke schalen zij werken. Je moet de huidige waarde van je huis aantonen, bijvoorbeeld met een WOZ-waarde of een taxatie. Dat laatste kost wat, maar waarschijnlijk heb je dat zo terugverdiend dankzij de lagere hypotheekrente.

3 Je overwaarde opeten
Je kunt je overwaarde opeten, zoals ze dat nemen, Er zijn speciale producten voor zoals een krediethypotheek. Dit is eigenlijk een omgekeerde hypotheek, waar je geld op kunt nemen in plaats van dat je betaalt. De rente betaal je vanuit de lening. Je inkomen moet wel hoog genoeg zijn om die lening te dragen. Je wordt dus opnieuw getoetst, net als toen je de originele hypotheek afsloot. De rente hierover is niet aftrekbaar, tenzij je kunt aantonen dat je het geld gebruikt voor je huis. Bijvoorbeeld om te verbouwen of het huis op te knappen. Er zijn nog meer soortgelijke producten waarmee je kunt snoepen van je overwaarde. Let wel: als de waarde van je woning ooit weer flink omlaag gaat (herinner je je de kredietcrisis nog? Ik wel!) dan kun je met de gebakken peren zitten. Je hypotheek kan dan hoger zijn geworden dan de waarde van je huis. 

4 Niks doen!
Dit is, wat mij betreft, ook een hele fijne optie. Gewoon lekker niks doen. Wij proberen onze hypotheek juist zo snel mogelijk af te lossen en gaan echt niet bijlenen. Ook niet als ons huis meer waard wordt. Dat geld krijgen we pas in handen mochten we ooit verhuizen of het is later voor onze kinderen. Je huis aflossen is ook een soort vermogen opbouwen, tenslotte. Of misschien verkopen we het ooit, om kleiner te gaan wonen. Zijn we in één klap hypotheekvrij. Hoe gaaf zou dat zijn?

Dit artikel is een samenwerking met mijn hypotheekverstrekker Regiobank.
De inhoud is voor 100% van mij.

Share

24 Comments

  1. Bouk Reply

    Wij gaan voor optie 4. Zolang mogelijk hier blijven wonen, we hebben nu al overwaarde en door de automatisch aflossing zal dat alleen maar meer worden. We willen ooit, liefst in een tiny house, kleiner gaan wonen omdat we toch maar met ons 2tjes overblijven wanneer de kinderen zijn uitgevlogen. We wonen nu ook niet supergroot, maar we zouden dan de hele bovenverdieping eraf kunnen halen!

  2. HereIsTom Reply

    4 is de beste optie! Gewoon niks mee doen met de overwaarde en alles aflossen.
    Dat is ook veilig mocht er weer een crisis komen, zit je niet gelijk in de problemen.
    Zeker nu de huizenprijzen hoog zijn en de rente laag, dan is de kans groot dat de huizenprijzen dalen en de rente stijgt.
    Ik ken een aantal mensen die nu nog in de problemen zitten van de vorige crisis.

  3. Frank | GeldGewoontes Reply

    Verhuizen klinkt altijd aanlokkelijk om op deze manier je overwaarde te benutten. Ware het niet dat ieder ander huis wat je koopt waarschijnlijk dezelfde waardestijging heeft doorstaan en hierdoor per saldo dus duurder in aanschaf is.

    Het merendeel van de mensen gaat bij een verhuizing juist naar een duurder huis. Hierdoor is de overwaarde dus vooral een sigaar uit eigen doos.

    Zoals de andere reacties aangeven zou ik dus ook vooral voor optie 4 kiezen en lekker blijven zitten.

    Tiny houses hebben ook mijn interesse, maar verhoudingsgewijs is dit toch nog duur wonen. Zo zag ik er recentelijk één wat alles bij elkaar toch nog twee ton kosten.

    Gelukkig zijn er tal van andere manieren om geld te kunnen besparen, door bijvoorbeeld eens grondig naar je vaste lasten te kijken en deze te vergelijken of eventueel wat op te zeggen.

  4. Fred Reply

    Natuurlijk is optie 4 niet de beste optie. Dat is namelijk optie 3. Dankzij deze optie heb ik, naast onze eigen woning, nu 5 appartementen in Utrecht kunnen kopen, zonder dat ik hier iets voor hoef te betalen. Vermogen creëren doe je door te hefbomen.

    1. Renee Lamboo Post author Reply

      Ik wist dat we nog van je zouden horen, hier. Je keuze verrast me natuurlijk niet. Haha!

      1. NN Reply

        Zolang je ze verhuurt, in je nog steeds de huurpenningen. Goed voor je cashflow maar staat los van de waardeontwikkeling.

      2. Fred Reply

        Dat zou een mooie kans zijn om jouw woning voor een prikkie over te nemen en de woningportefeuille uit te breiden.

  5. Coos Reply

    Wij hebben optie 2 gedaan. De risico opslag was bij ons zeer hoog vanwege een woon-werkpand. Nu betalen we opeens 2% minder rente per maand. Was wel een nieuwe taxatie nodig en moesten een kleine boete betalen maar die hadden we er uit met 6 maanden…

  6. Mr. Groeigeld Reply

    Wij passen ook optie 4 toe. Waarde laten stijgen en ondertussen aflossen. Als we met vroegpensipen gaan kunnen we altijd nog kleiner gaan wonen en dan de overwaarde incasseren.

  7. Iriis Reply

    Hoi Renee ,

    In de video vertel je dat je het huis opnieuw heb laten taxeren. Heb je deze taxatie gratis laten doen of koste dit geld ?
    Ik heb ooit een taxatie laten doen toen ik het huis kocht, maar als ik het goed kan herinneren was dat toen zo’n 300 euro.
    Als je dan “maar” 5000 euro overwaarde hebt, is het toch eigenlijk zonde om je huis opnieuw te laten taxeren.

    Op dit moment doe ik optie 4, gewoon lekker laten staan die overwaarde. 🙂

  8. David Reply

    Ik ga mee met Fred: optie 3. Net als Fred eten we de overwaarde niet op, maar hebben we deze juist voor ons aan het werk gezet door de overwaarde te investeren in zaken die geld voor ons opbrengen.

    Mijn vriendin en ik (beide 38 en twee kinderen) hebben een aantal jaren geleden de overwinst op onze koopwoningen geïnvesteerd in verhuurd vastgoed (met een aanvullende vastgoedhypotheek). Vervolgens hebben we samen een eigen woning gekocht met ‘een stuk bijleenregeling’. Het gemis van een stuk hypotheekrenteaftrek in box 1 weegt namelijk bij lange na niet op tegen het rendement op verhuurd vastgoed. Inmiddels hebben we weer genoeg gespaard van ons loon en huurinkomsten om met een aanvullende hypotheek weer een nieuwe vastgoedinvestering te kunnen doen.

    Het is ons doel om binnen nu en tien jaar financiële onafhankelijkheid te bereiken door continue zoveel mogelijk van onze gespaarde salarissen, huurinkomsten en (eventuele) waardestijging van ons verhuurde vastgoed te herinvesteren in meer verhuurd vastgoed. Met de tegen die tijd opgebouwde huurstroom willen we dan de resthypotheek op onze eigen woning versneld gaan aflossen. De overwaarde van onze vorige woningen is dan de start van dit alles geweest.

    Hoewel je er natuurlijk op lange termijn vermogen mee opbouwt, zien wij een eigen woning in de eerste plaats niet als een investering, maar vooral als een kostenpost: het trekt elke maand geld uit je portemonnee zonder dat daar inkomsten tegenover staan. Door de overwaarde direct weer te investeren in een andere eigen woning, dan wel veel overwaarde in je woning te laten zitten, maak je dit kapitaal als het ware ‘dood’: je kapitaal werkt dan namelijk niet voor je, want het genereert geen inkomsten. Door de overwaarde in verhuurd vastgoed te investeren, hebben we ons geld voor ons aan het werk gezet: het levert immers een periodieke inkomstenstroom op en stopt juist geld in onze portemonnee.

    Met het versneld aflossen op je eigen woning reduceer je dus vooral kosten en zet je je geld naar mijn mening in de ‘luilekkerlandstand’ doordat het niet hard genoeg voor je werkt. Hoewel wij net als de meeste lezers van Porterenee prijsbewust zijn, geeft het ons juist veel meer plezier en energie om ons te focussen op het vergroten van ons (passieve) inkomen.

    Natuurlijk is optie 4 en versneld aflossen nog altijd veel beter dan je geld weg te laten lekken aan allerlei consumptieve zaken.
    Maar ik denk dat het goed is om ook eens te laten zien dat je door te investeren méér uit je geld en overwaarde kunt halen en dat je daar op termijn financiële vrijheid mee kunt bereiken.

    Ons motto is: werk zelf niet te hard voor geld, maar zorg juist dat het geld hard voor jou werkt 😉

    1. Fred Reply

      Jij snapt het. En respect voor jullie ondernemende instelling!

      Wij zijn net iets anders gestart, namelijk niet verhuisd, maar hele woonhypotheek zsm afgelost. En overwaarde aan het werk gezet. Nu vijf verhuurde appartementen.

      Zelf wil ik niet alles op dat vastgoed zetten. Je voelt aan je theewater dat Den Haag particuliere vastgoedverhuurders wil terugdringen. Dat zal de komende jaren zijn beslag krijgen in de vorm van een Noodknop Middenhuur, hogere overdrachtsbelasting beleggers, zelfbewoningsverplichting en belasting op huurinkomsten.

      Daarom beleggen we daarnaast ook maandelijks rustig in een wereldwijd aandelenindexfonds. Ik schat in dat de optelsom van het vastgoed en de aandelen over 30 jaar (pensioendatum) zo’n 4 miljoen euro waard zal zijn. Dan kunnen we prima leven van de huurinkomsten en dividenden die hieruit voortvloeien.

      1. Lizzy Reply

        Ik vind het zeer interessant David en Fred. Ik ben wel benieuwd hoe jullie het verhuren geregeld hebben. Hoe vinden jullie je huurders? Betalen ze altijd netjes? Is er vaak iets stuk waardoor je langs moet gaan? Is het veel geregel of valt het allemaal wel mee?

        1. Kathinka Reply

          Ik ben daar ook wel erg benieuwd naar. Hoe gaat het in zijn werk en waar moet je allemaal op letten/rekening mee houden? Wij willen ook graag in de toekomst een appartement kopen voor de verhuur. Misschien leuk om hier eens een artikel over te maken en mensen te interviewen die hier ervaring mee hebben?

          Renée, ik lees al een flinke tijd stilletjes je blog mee en reageer eigenlijk nooit. Nu ik toch reageer moet ik je toch even complimenteren voor je blog. Ik haal er veel inspiratie uit, nadat wij vorig jaar het financiële roer hebben omgegooid. Heerlijk, hopelijk ga je er nog lang mee door!

  9. Daisy Reply

    Wij hebben gekozen voor optie 1. We woonden 4 jaar in de binnenstad en ons huis had een overwaarde van een kleine ton. We wilden graag net buiten de binnenstad gaan wonen, het liefst met een tuin. De prijzen voor de woningen buiten de binnenstad zijn lager en we vonden het ook geen probleem om kleiner te gaan wonen, als we een tuintje zouden hebben met een berging/schuur. We kochten een (klus) huis en maakte het huis volledig naar ons zin, hielden een potje over en hebben een veel lagere hypotheek. En geen parkeerkosten, lagere woz, etc. Wat een vrijheid. Nu al. Het doel is uiteraard om extra af te lossen op de hypotheek en nu we een veel lagere last hebben, kan dit ook.

  10. David Reply

    Goed voor elkaar Fred en ook goed dat jullie niet op één paard wedden door tevens in aandelen te investeren. Daar moeten wij zelf eigenlijk ook broodnodig mee aan de slag.

    De kans is inderdaad groot dat de politiek enige maatregelen zal gaan treffen tegen particuliere verhuurders. Toch schat ik in dat men daar niet heel ver in zal gaan. Een overheid kan namelijk niet alles zelf en is ook voor een behoorlijk deel afhankelijk van beleggers voor het aanbod van woonruimte. Iedere woning die een belegger op de markt te huur aanbiedt, is weer een woning waar de overheid geen werk en dus geen kosten van heeft. Bij een te stevige regulering door de overheid van de woningmarkt zal de belegger er massaal uit zal stappen, omdat de belegger geen zekerheid meer heeft over zijn te verwachten rendement. Dit betekent minder nieuwbouw van huurwoningen en veel verkoop van huurwoningen aan mensen die het voor zelfbewoning gaan gebruiken. Hierdoor worden huurwoningen schaars, wat vervolgens nog meer druk op de huurprijzen zal geven.

  11. Lizzy Reply

    Ik vind het zeer interessant David en Fred. Ik ben wel benieuwd hoe jullie het verhuren geregeld hebben. Hoe vinden jullie je huurders? Betalen ze altijd netjes? Is er vaak iets stuk waardoor je langs moet gaan? Is het veel geregel of valt het allemaal wel mee?

    1. Fred Reply

      Ik heb een makelaar die huurders zoekt, screent, huurovereenkomsten opstelt en het financieel beheer verzorgt. Dus het maandelijks innen van de huur, indexeren, etc.

      Qua onderhoud kunnen er hele periodes overheen gaan dat er niks aan de hand is, en dan ineens gaat in appartement 1 de oven kapot, is er een lekkage in appartement 2 en begeeft de CV-ketel het in appartement 3.

      Wat wil zeggen dat je zowel financieel als emotioneel als tijdstechnisch moet reserveren. Financieel door periodiek geld opzij te zetten voor onderhoud en reparaties, emotioneel door te accepteren dat er altijd weer een moment komt dat er gedoe is, waarvoor je flink in de buidel zult moeten tasten. En tijdstechnisch door je te realiseren dat je elk moment gebeld kunt worden door een huurder dat er iets kapot is en dat je in actie moet komen om het probleem te fixen.

      Overigens kun je dit onderhoud ook allemaal bij de makelaar neerleggen, maar dan gaat je courtage een flink stuk omhoog (en je rendement naar beneden).

      Bezint eer ge begint.

  12. David Reply

    Hoi Lizzy, ook wij hebben het beheer (zoals omschreven door Fred) uitbesteed aan een vastgoedbeheerbureau. Dit kost ons een relatief klein percentage van de huurstroom, maar daardoor hebben we er ook geen werk van. Bovendien kun je door een gedegen beheer al heel veel problemen voor zijn (goede locatie aankoop pand, screening goede huurder, in kaart brengen onderhoud). Ook het onderhoud besteden we uit aan een klusbedrijf waar we goede contacten mee hebben. Het moet voor ons een zo passief mogelijke aangelegenheid blijven. Dit drukt inderdaad het rendement, maar dat nemen we voor lief. Wij zitten er immers in voor de lange termijn.

    Ons motto is: maak vastgoed niet spannender dan noodzakelijk. Een tevreden huurder is het halve werk. Zorg ervoor dat je huurder waar voor zijn geld krijgt: een nette, goed onderhouden woning tegen een normale marktconforme prijs. Een tevreden huurder zal met een nette woning doorgaans ook netjes omgaan en ook op tijd de huur betalen. Behandel je huurder met respect en los direct de problemen op waar hij/zij tegen aanloopt. We kunnen natuurlijk een keer pech hebben, maar tot nu hebben wij nog nooit problemen met huurders dan wel betalingsachterstanden gehad. Het gaat vaak mis bij verhuurders die misbruik maken van de huidige krappe woningmarkt en slecht onderhouden woningen voor woekerprijzen verhuren. Daarmee creëer je op dag 1 al een voedingsbron van ellende en een slechte relatie met je huurder, want je kunt er dan op wachten dat een huurder in opstand komt en bijvoorbeeld naar de huurcommissie stapt dan wel roekeloos met je woning om zal gaan. Je kunt snel veel geld willen verdienen met vastgoed, maar die rekening komt uiteindelijk toch als een boemerang bij je terug.

    Belangrijk is dat je de huurstroom niet consumeert, maar opspaart. Leg daarvan een onderhoudsbuffer aan, zodat onverwacht onderhoud niet als een verrassing komt. Alles wat je boven je buffer spaart, kun je tzt weer opnieuw investeren. Verder is een goede mindset belangrijk. Ga uit van kansen en mogelijkheden en neem de apen en beren op de weg niet als uitgangspunt, maar calculeer deze juist goed in. Ben je iemand die wakker gaat liggen van alle doemscenario’s die mogelijk kunnen ontstaan, dan zou ik adviseren om lekker af te lossen op je woning. Rendement maken is leuk, maar lekker slapen is van levensbelang 😉

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *