Hypotheekrente omlaag: zo doe je dat zonder kosten

De bank vertelt het je niet, maar misschien kan je hypotheekrente wel omlaag. Zeker als je huis meer waard is geworden of je hebt afgelost.  Het kan je honderden euro’s schelen ieder jaar en kost je (meestal) niks.

Heb jij er ooit van gehoord? Schuld-marktwaarde. Typisch zo’n bankenterm. Hoeveel mensen zullen er niet overheen hebben gelezen in de kleine lettertjes van hun overeenkomst en gedacht hebben: Het zal wel. Geen idee wat dat is. Ik leg het je uit, omdat je door dit handig in te zetten veel geld kunt besparen.

Lees ook: Onze hypotheek kon omlaag door de schuld-marktwaarde.

Nu even in Jip en Janneke-taal. De bank leent jou geld om een huis te kopen. Als je de volledige waarde van de woning leent, dus 100%, dan staat daar een bepaald rentepercentage tegenover. Zeg, 2%. Wordt de lening lager ten opzichte van de waarde van je woning (ben je er nog?) dan loopt de bank minder risico. Dus zijn ze bereid om daarom de hypotheekrente omlaag te schroeven. De schuld-marktwaarde kan dus veranderen doordat je afgelost hebt op je huis. Of doordat je huis veel meer waard is geworden.

Waarom doet de bank dit? Als jij de hypotheek niet meer kunt betalen, dan mag de bank (uiteindelijk) jouw huis verkopen om zijn uitgeleende geld terug te krijgen. Als jij nog maar 60.000 euro schuld hebt op een huis van 250.000 euro, dan hoeft de bank echt niet bang te zijn dat ze dat geld niet terugkrijgen wanneer jij je rekeningen niet meer kunt betalen. Ze verkopen je huis gewoon en daar komt altijd meer uit dan die 60.000. Maaar… Stel je hebt een hypotheek van 250.000 euro op een huis met een waarde van 250.000 euro. Dan is het nog maar de vraag of de bank dit bij tegenspoed terug krijgt. Als de markt even tegen zit of de gedwongen verkoop levert niet op waar op gehoopt werd, dan blijft ‘ie zitten met een restschuld op jouw huis. Voor dat risico betaal je dus.



Wat betekent dat nou voor jou? Dat verschilt een beetje. Als je een hypotheek met NHG hebt (Nationale Hypotheek Garantie) gaat deze vlieger (doorgaans) niet op. Je hebt dan al de laagste rente die je kunt krijgen en dus heb je geen recht op verlaging. Daar hoef je niet van te balen, want je hebt al een goede deal. Geen NHG? Dan moet je (bijna altijd) zelf aan de bel trekken om die hypotheekrente omlaag te doen. Via de klantenservice of via een speciaal formulier online, Ja, ze willen het de mensen niet al te makkelijk maken, natuurlijk. Je moet in de meeste gevallen door middel van een taxatie of een WOZ-beschikking laten zien wat de waarde van je huis is. Let wel: De WOZ-beschikking ligt in deze tijd vaak lager dan de actuele waarde, omdat de huizenprijzen de laatste tijd zijn gestegen. En die WOZ-waarde, om het zo te zeggen, wordt vast gesteld op basis van de waarde van 1 januari een jaar eerder. Een taxatie doen kost een paar honderd euro, dus even uitrekenen of dat de moeite waard is.

Lees ook: Zo kan een hoge WOZ-waarde je geld besparen

Sommige banken werken met twee of drie verschillende rentepercentage. Sommige banken wel met twaalf. Zo kan aflossen je dus een extra voordeeltje opleveren. Heb je nu nog een hypotheek ter waarde van 71% van je woningwaarde, los je af tot onder de 70% en is dat net de grens van een schijf bij jouw bank, dan kan je hypotheekrente omlaag.

Snappen jullie ‘m nog? Sommige bankenzaken zijn zelfs in de simpelste taal lastig uit te leggen. Nog niet helemaal duidelijk? Stuur me een berichtje, dan doe ik nog ‘n poging om het over te brengen. Hoe dan ook: verdiep je erin. Bel je bank en vraag naar hun percentages. Zeker wanneer je afgelost hebt of je woning in waarde is gestegen (hallo mensen in de Randstad, wakker worden!) Kun je wat je overhoudt weer lekker in je spaarpot stoppen. 

Weet jij hoe het zit met jouw schuld-marktwaarde? Ik ben heel benieuwd naar jouw ervaringen. En luister ook deze podcast over dit onderwerp

WIL JE DIT ARTIKEL NOG EEN KEER LEZEN?
Bewaar hem dan op Pinterest

30 Comments

  1. Marjan Reply

    Wij hebben dit jaar ook zo ver afgelost zodat we geen risico toeslag meer betalen (zo werd het bij onze hypotheekverstrekker genoemd). Nu hebben we afgelost en onze waarde van de woning laten aanpassen (adhv van de WOZ waarde). De hypotheek verstrekker werkte niet echt mee met de aanpassing van de waarde, er gingen wel een paar mailtjes heen en weer voordat ze het gingen aanpassen. Maar nu dus echt de moeite waard, we betalen nu 3% (nog veel hoor!) ipv 4,25%.

  2. Anoniem Reply

    Als je bij onze hypotheek verstrekker op 90% van de marktwaarde zit, dan scheelt dit je 0,2% en als het op 67% zit van de marktwaarde dan gaat er nog eens 0,4% vanaf. Dit punt hebben wij vorige maand bereikt. Dit scheelt bij ons 25 euro per maand in rente. Inmiddels hebben we van de 168000 euro, 59.000 afgelost/ingelegd in de spaarhypotheek. Onze sneeuwbal is half 2013 gaan rollen na een periode van armoede na ziekte/ het meermaals bijna overlijden van onze kinderen. Alhoewel we onszelf nooit arm hebben gevonden. Gezondheid is je grootste goed, daar kan geen geld tegenop. Dat we nu zoveel hebben afgelost hebben we de zekerheid gecreëerd dat we nooit ons huis niet meer kunnen betalen bij werkloosheid. Die onzeker hadden we in 2013 wel. We leven simpel en sober. Zijn snel tevreden, denken in mogelijkheden. Koopjes, lenen, marktplaats, kringloopwinkel, zoveel mogelijk zelf doen en maken, hebben er bij ons voor gezorgd dat we zoveel hebben kunnen aflossen. Ik los direct af bij een meevaller. Weg is weg. Ik ben inmiddels ook begonnen met beleggen, voor de toekomst.

  3. Slagerijstappershoe Reply

    Ik ben gepensioneerd en kleine zelfstandige, waarde van mijn panden 8 ton,hypotheek 150 duizend, rente 4.8 procent, Rabobank wil niet mínder

    1. Niek Reply

      Hangt er ook van af of je zakelijk hebt geleend of niet. Als je persoonlijk hebt geleend is het met 4.8% waarschijnlijk nog wel interessant om over te sluiten. Al eens informatie over ingewonnen?

    2. Anoniem Reply

      In de Rabobank app kunt u via Hypotheken, bekijken hoe de hypotheek is opgebouwd. En of dus risico opslag in zit. Zo ja, dan kunt u de bank bellen en vragen hoeveel u nog moet aflossen om deze risico eraf te laten halen. Ze rekenen dit voor u uit.

      hoelang is de looptijd van uw hypotheek? Wellicht kunt u deze met een boete om laten zetten naar een lagere rente. Bij de Rabobank kunt u elke maand twee looptijden aangeven om via de website te laten berekenen of het voor u voordelig is om de hypotheek om te laten zetten naar een andere rente/looptijd. Staat op hun site. Ze sturen een uitgebreide berekening naar uw adres.
      Succes!

  4. Claudia van Loenen Reply

    Ik heb in een Excel het hele verloop van de hypotheek gezet. Zo kan ik precies zien wanneer de schuld-marktwaarde onder een bepaald percentage komt en kan ik het aan laten passen. In dit overzicht kan ik ook zien wat een extra aflossing doet met de looptijd en wanneer we de hypotheek volledig hebben afgelost. Nerd die ik ben…hihi

  5. Henk de Vries Reply

    Bij een spaarhypotheek die al enige tijd loopt kosten uw tip geld. Een lagere rente betekent ook minder belasting aftrek en een hogere spaarpremie die netto geld is. U doet er verstandig aan uw tip aan te vullen en een voorbehoud te maken voor de spaarhypotheek.

    1. Niek Reply

      Daar zeg je wat. Daar staat wel tegenover dat de leeftijdsgroep met een spaarhypotheek mogelijk niet veel op deze website zit. Renee heeft daar wellicht een idee over.

      1. E. Reply

        Wij hadden enkele jaren een spaarhypotheek. Echter bleek hierin een kleine woekerpolis achtige constructie in te zitten. Hier kwam ik achter doordat mijn broer dagelijks werkt met hypotheken. Op zijn advies hebben we onze spaarhypotheek om laten zetten in een opbouw hypotheek. Deze opbouw hypotheek hebben we volgestort. We betalen hierdoor een kleinere inleg, ipv 123 betalen we nu 45 euro per mnd inleg. Het om laten zetten kostte geld, iets van 350 euro. Verder niets.

  6. Lucinda Reply

    Ik heb nog maar net 2 maanden een hypotheek, dus voor mij gaat deze vlieger niet op. gelukkig heb ik al een hypotheek met een enorm lage rente. Ook zijn we van plan om nadat we de verbeteringen en verbouwingen hebben gedaan aan dit huis om extra af te gaan lossen op de hypotheek. We beginnen pas net, dus nog alle tijd, maar het is wel handig om aan het begin al te weten wat we over een paar jaar kunnen gaan toepassen.

    1. Niek Reply

      Ik zit toevallig in dezelfde situatie. Toen jullie je huis kochten, is het toen op een hogere waarde getaxeerd dan de hypotheekwaarde? Want in dat geval zit daar misschien nog een mogelijkheid. Stel nu dat je een hypotheek hebt van 300k en een taxatie van 335k, dan zit je bij veel verstrekkers al in de <90% schijf.

      Tegen de tijd dat je hebt verbouwd kun je de gok nemen om je huis opnieuw te laten taxeren. De nieuwe waarde inclusief wat je dan al hebt afgelost kunnen er ook dan voor zorgen dat je in een lagere schijf komt.

  7. Tessa Reply

    Handig dat dit er is! Klein puntje: in de zorg wordt ‘Jip en Janneke-taal’ steeds minder gebruikt. Je past je taal gebruik namelijk aan door geen jargon te gebruiken, maar nog altijd gericht op volwassenen 🙂

  8. Corrie Reply

    Wij hebben wel een hypotheek met NHG, in 2007 opnieuw afgesloten met 4.5%rente voor 20 jaar vast, veel lager dan dit wordt ie toch niet! zeiden we toen tegen elkaar. Eind vorig jaar zijn we gestart met aflossen. Dat levert in elk geval een stuk meer op dan sparen. 4.5% krijg je niet bij de bank. Begin dit jaar met rentemiddeling naar 3.3% gegaan, daarnaast hadden we een spaarpolis waar we maandelijks €140.- premie voor betaalde, waar over 17 jaar een gegarandeerde uitkering van 100.000 euro uit komt.
    Deze hebben we na een paar keer doorrekenen toch afgekocht en de 30.000 die er nu uitkwam meteen afgelost op de hypotheek.
    We hebben nu door de lagere rente en de premie die wegvalt ruimte om € 1.000.- per maand af te lossen. Hiermee wordt elke maand de te betalen rente lager en kunnen we steeds meer af gaan lossen. Over 8 jaar zijn we hypotheekvrij en hebben we zoveel meer vrijheid. Het lijkt nu misschien alsof we € 70.000 zijn misgelopen maar door al die jaren de premie niet meer te betalen en alles af te lossen op de hypotheek hebben we deze tegen die tijd een veel hoger rendement. Wij hebben nu nog 3 kinderen thuis waarvan er al 2 studeren maar als de studiekosten straks ook wegvallen hebben we helemaal lage lasten en kunnen we de kinderen ook weer op weg helpen met hun eerste koophuis;-)

    Wij hebben onze hypotheek bij Florius en daar mag je onbeperkt boetevrij aflossen met eigen geld. Echt een aanrader.

    1. Jade Reply

      Corrie,
      Wat voor hypotheekvorm hebben jullie dat jullie 140 euro premie moesten betalen voor een gegarandeerde uitkering over 17 jaar? Spaarhypotheek of levenhypotheek toevallig?
      Wat moesten jullie betalen om het af te kopen?
      Is de hypotheekvorm nu omgezet in een andere vorm? Zo ja, welke?

      1. Corrie Reply

        Wij hadden deze polis los van de hypotheek, ook niet verpand ofzo.
        Het koste niks om af te kopen.
        Wij hebben een deel Leven hypotheek en een deel aflossingsvrij.
        De polis die verpand is aan onze levenhypotheek loopt nog door. Onze hypotheekvorm is niet veranderd en als we klaar zijn met aflossen is het geld uit die polis in principe voor ons

  9. Peter Reply

    Heb een vakantiehuis waarde 150.000 en een rest hypotheek van 56.000 en betaal 5,4 rente Rabobank wil er niks mee doen ??? 3x op gesprek geweest komt niks uit ??

    1. Niek Reply

      Onafhankelijke adviseur vragen, niet de verstrekker van je huidige hypotheek. Die heeft er immers geen baat bij dat jij minder betaalt.

    2. E. Reply

      Via de site vd Rabobank kunt u berekeningen aanvragen!
      Dan kijken wat voor jou het voordeligste is.

  10. Noa Reply

    Ik twijfel wat ik moet doen en ik hoop hier een goed advies te krijgen.
    Mijn aflossingsvrije hypotheek (Rabo) heeft nooit onder water gestaan, ik heb destijds ook veel eigen geld in mijn huis gestopt. De rentevaste periode loopt 30 april 2021 af. Mijn rente is 4.2% (sinds 27 jan 2006).
    De renteopslag is +0.2% waarbij de bank vermeldt: “Je hebt een basistarief. De renteopslag is 0.2% omdat je geen NHG hebt, en de renteperiode is vastgezet vóór 19 mei 2014”. Daarnaast heb ik nog een korting van 0.1 % Overige korting.
    De hypotheek loopt al sinds 1997.
    De hypotheek en de woningwaarde (2012) die de bank hanteert verhouden zich als 1 : 2.20. De huidige verhouding is 1 ; 3.06. Mijn huis is dus veel meer waard dan de hypotheek.
    Mijn vragen:
    Heeft mijn renteopslag wel of niet te maken met de schuld-marktwaarde en heeft dan dus het zin om aan de bel te trekken?
    En wanneer is dit het beste om te doen? Heeft het (vanwege de oversluitboete) zin om zo snel mogelijk actie te ondernemen of kan ik beter wachten tot april 2021 met het opnieuw vastzetten van de hypotheekrente?
    Alvast dank voor de hulp!

    1. Bjorn Reply

      Ik zou hier een onafhankelijke hypotheek adviseur mee laten denken en kijken. De Rabobank is nu niet echt de meest meedenken de hypotheek verstrekker. Ik had een spaarhypotheek, dacht dat ik daar het beste mee af was. Zelf rekenend kwam ik niet goedkoper uit. De hypotheek adviseur wel. Het scheelt me een kleine 80 € per maand. Lijkt niet veel, maar dat is het natuurlijk wel!!!

    2. E. Reply

      Vandaag nog de Rabobank bellen en vragen hoe je die rente opslag eraf kan krijgen. Hierom moet je zelf vragen, ze doen dit niet automatisch.. Wellicht krijg je dan per 1 augustus korting. Die 0,1% korting geeft vaak te maken met het hebben van een beraalrekening van de Rabobank. Succes!

    3. Niek Reply

      Staat er geen tabel met risico-opslagpercentages in je hypotheekovereenkomst, of kun je die voor jouw situatie niet opvragen?

      Gezien je oorspronkelijke verhouding van 1:2,20 (31,25%) lijkt het mij overigens onwaarschijnlijk dat je er veel mee wint. Hypotheken voor tweede woningen zijn wel anders van aard.

      1. E Reply

        Staat in de Rabobank app, kun je achter komen via kopje Hypotheken. Dan zie je de risico opslag inclusief wat het extra bedrag is wat je betaalt.

  11. MB Reply

    Wij hebben onze hypotheek bij BLG wonen. Drie jaar geleden afgesloten voor 2,30% voor 10 jaar vast. Twee weken geleden hebben we hem opengebroken en voor 20 jaar vastgezet tegen 2,02%. Dit kostte alleen €150 administratiekosten. Verder hebben we ervoor gekozen ons huis te laten taxeren. Doordat het in de afgelopen drie jaar een ton meer waard is geworden zijn we nu van de <90% naar de <60% tariefgroep gedaald en betalen we de komende 20 jaar nog maar 1,78%. Taxatierapport is een investering, maar in ons geval binnen twee jaar terugverdiend door de renteverlaging. Je kunt ook je WOZ-beschikking gebruiken, maar dan gaan ze voor de marktwaarde uit van 85% van de WOZ-waarde. In ons geval was het verschil tussen die twee zo groot dat een taxatie een goede investering was. BLG is heel open in het verstrekken van informatie en het verlagen van de rente gaat simpel via het uploaden van je taxatierapport of WOZ-beschikking. Binnen een dag was het geregeld. We gaan per maand nu zo'n €40 minder betalen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *