appartement, huis, verhuur, investering, investeren, verhuren, passief inkomen, porterenee, verdienen, voordelen, nadelen, hypotheek

Appartement voor de verhuur? Hoe dan?

Een appartement om te verhuren. Steeds meer gewone mensen, particulieren dus, met een flinke spaarrekening, besluiten hun geld daarin te investeren. Klinkt ideaal, is dat het ook? En hoe doe je dat dan financieel? 

Afgelopen week sprak ik een vrouw die van spaargeld een appartement kocht voor de verhuur. Ze ving er iedere maand 710 euro voor. Gewoon extra inkomen. Dat klonk zo fijn. Puur passief inkomen. Daar hoef je niets voor te doen behalve de boel onderhouden en zorgen voor een fijne huurder. Die had zij gelukkig gevonden. Een dame die er ook op langere termijn in zou blijven, netjes haar huur betaalde. Ze kende haar ouders goed, wel een fijn idee. Ze vertelde dat je die huurinkomsten niet op hoeft te geven voor de inkomstenbelasting. Je huis valt in box3, of tewel het is je vermogen. Maar je draagt dus geen geld af over je huurinkomsten. Al ben ik benieuwd hoe lang dat nog zo blijft..

Hoe dan ook: Ik zie mezelf dat ook wel doen, een eigen appartementje verhuren. Nu nog niet. Was ik maar zo rijk 🙂 Maar op termijn.

Lees ook: Ik heb al 30.000 euro gespaard voor een appartement

Ik weet dat dit idee ook leeft onder mijn lezers. Er zijn mensen die het al zover hebben geschopt, er zijn mensen die er net als ik van dromen en voor plannen, er zijn ook mensen die er weer van terug zijn gekomen. Die zo’n gelazer hebben gehad met huurders, dat ze hebben besloten hun passief inkomen op een andere manier te genereren. Daarom deel ik graag een artikel met jullie uit het FD. Het gaat precies hierover. Is zo’n appartementje voor de verhuur wel zo’n goed idee. Waar loop je tegenaan? En, een vraag die ik vaker heb gehoord: zijn de prijzen niet al te hard gestegen de laatste jaren, om nog een goede aankoop te doen. Koopjes zitten er anno nu niet meer tussen. Het antwoord in het stuk luidt:

In de grote steden hebben we de grootste sprongen nu wel achter de rug, denken experts. Rabobank verwacht voor heel Nederland volgend jaar nog een gemiddelde plus van zo’n 5 à 7 procent, waarbij vooral de prijzen in randgemeenten van populaire steden, zoals Schiedam, Rijswijk en Zaandam, nog behoorlijk kunnen stijgen. In de grote steden en zeker in Amsterdam kan het binnen nu en een paar jaar weleens omslaan, denkt woningmarkteconoom Christian Lennartz. ‘De koopprijzen zijn daar losgeslagen van de lokale inkomensontwikkeling, de groep die tegen zijn maximale leenbedrag aan loopt groeit fors. Als het zo doorgaat, is een prijsdaling goed mogelijk.’

Als investeerder kun je dus beter in de periferie (PorteRenee: randgebieden van grote steden) rondkijken? Niet per se, vindt Lennartz. Beleggen in vastgoed doe je voor de lange termijn, minimaal tien of vijftien jaar, en een tussentijdse tijdelijke prijsdaling doet geen pijn.

Het stuk beantwoordt nog een vraag die ik vaak hoor: Hoe doe je dat financieel? Sommige mensen zijn ervan overtuigd dat een appartement voor de verhuur alleen wat oplevert wanneer je die voor 100% uit eigen zak kunt betalen. Dat lijkt mee te vallen, rekenen ze in het stuk voor. In het artikel gaan ze uit van een tweede hypotheek, maar die kun je niet zomaar krijgen:

De ideale optie is om het verhuurpand te bekostigen met een tweede hypotheek op je eigen woonhuis. Dat kan alleen als de eerste hypotheek (grotendeels) is afgelost. Voordeel van zo’n tweede hypotheek is dat je profiteert van de huidige lage hypotheekrente. Wel vervalt de hypotheekrenteaftrek als de lening niet is bestemd voor een huis dat je zelf bewoont.

Nog een reden om als een gek af te lossen, dus. We zijn wat dat betreft op de goede weg.

Lees ook: Beginnen met je hypotheek aflossen: een 10-stappenplan

Het stuk sluit af met een tip, om te voorkomen dat het iets minder voordelig uitpakt als je dacht:

Nog een tip: bereken op de site van de Huurcommissie of jouw appartement wel in de vrije sector valt. Blijkt het achteraf niet aan de voorwaarden te voldoen, dan kan de huurder een (veel) lagere huur eisen.

Lees het hele stuk op de site van het FD. Dit kan gratis als je een account aanmaakt, dat kan ook al door in te loggen met je Linkedin.

16 Comments

  1. Kaspar Reply

    Goede tips. Lijkt me ook wel wat. Voor ooit.
    Overigens kan het ook kleinschaliger. Bijvoorbeeld verhuren van een eigen parkeerplaats of garagebox. Of een vakantiehuisje, sta caravan of zelfs staanplaats op een camping (wel in overleg met de camping uiteraard! ).

    Ik moet eerst nog zelf van de huur af zijn. Want dat een huis verhuren lucratief is betekent ook dat het aan de andere kant, voor de huurder, een prijzige aangelegenheid is. Dus voor nu is het voor mij geen optie. Maar met name een vakantiehuisje verhuren lijkt me op termijn wel wat. Kun je er ook af en toe zelf nog gebruik van maken!

  2. Tamara Reply

    Wij zijn begonnen met het verhuren van ons vakantiehuisje, en waar we het eerst eigenlijk wilden verkopen om dan een normaal huisje of appartement te kopen voor de verhuur, gaan we dat waarschijnlijk toch niet doen. Ons huisje hebben we volledig verbouwd, en gekocht met eigen geld. Het rendement is dus volledig voor ons en als we het 7 jaar verhuren, hebben we de volledige investering eruit. Een heel leuk extra inkomen dus, waarmee we weer andere investeringen (beleggingen, verhuur, sparen, andere plannen) kunnen financieren.

    Toch zal ons 2e verhuur object een normaal huis of appartement, mét deels hypotheek financiering worden. Ja je betaalt rente, maar omdat je niet volledig je eigen vermogen erin steekt, kun je sneller een tweede (e.v.) kopen.

    En dan krijgen we hopelijk een sneeuwbal effect.

    Nu nog even sparen voor het volgende object en kijken wat de markt doet. Wellicht toch nog even wachten tot de bubbel barst en kopen als de prijzen weer wat zakken.

    Ons plan ligt al klaar in ieder geval voor de komende 5-7 jaar 😉

  3. Manon Reply

    Wij hebben toevallig een grote tuin en wonen aan de bosrand dicht bij het strand. Nu zijn we een geusthouse van 4 x 6 m2 met overkapt terras in de tuin aan het maken. Investering bedraagt in totaal 20.000 a 25.000 euro. We klussen ook veel zelf eraan, anders werd het nog duurder. Met als doel dat via airb&b te verhuren in de zomermaanden. Niet meer dan twee personen hoor, moet niet te druk worden :). En later kan bijvoorbeeld een van onze kinderen erin wonen als ze willen. Genoeg mogelijkheden in ieder geval.

    1. Renee Lamboo Post author Reply

      Interessant, Manon. Wij hebben straks ook een flinke tuin en overwegen dit. Hoe zit dat bij jullie vergunningstechnisch?

      1. Manon Reply

        Vergunningstechnisch uitgezocht en in ons geval hebben we bij dit formaat (4 x 6 m2 ) huisje geen vergunning nodig. Ligt eraan hoe ver je van de erfgrens afblijft en hoe hoog de nok is. We blijven dus keurig binnen de vereisten van onze gemeente. En in ons geval: omdat we een vrij grote tuin hebben, mag er 24m nog bebouwd worden. Het ligt er dus ook aan hoe groot de tuin is en hoeveel ‘bebouwbare ruimte’ er nog over is. Dat verschilt per gemeente en bestemmingsplan. Verder zullen er wellicht eisen zijn aan de maximale hoeveelheid dagen dat je mag verhuren via airb&b. Maar…tuinhuis valt niet onder ‘eigen woning’, dus in mijn gemeente mag ik het onbeperkt verhuren. Misschien wat toeristenbelasting? Dat moet ik nog uitzoeken. Maar dat zal niet veel zijn. In de praktijk zal ik het waarschijnlijk van half april tot oktober kunnen verhuren met dagen ertussen, zodat je het kan (laten) schoonmaken.

  4. HereIsTom Reply

    Ik zou in deze tijd van veel te hoge huizenprijzen zeker geen vastgoed kopen voor de verhuur! Straks stort de huizenmarkt weer in en zit je met een veel te duur gekocht appartement. Plus dat verhuren leuk klinkt, maar ik ken genoeg verhalen van vervelende huurders, die of niet betalen of het huis ‘verbouwen’!

    1. Tommy Reply

      Helaas waar. Het adagium: don’t be gentle it’s a rental, gaat voor veel mensen op. Mijn vriendin heeft ooit haar appartement in Amsterdam verhuurd en de twee gasten hadden hun haren gebleekt en gingen vervolgens op de banken en bed liggen. Helaas allemaal bleekvlekken die er niet meer uitgingen.

  5. Lonneke Reply

    Je houd er geen 710 euro netto aan over hoor, er moeten dan nog vve kosten vanaf( en gemeentelijke lasten en het wordt wel als vermogen gezien door de belasting), maar t blijft een leuke investering
    Wij deden t ook : liepen tegen een leuk appartementje aan in een studentenstad
    Gekocht en verhuurd, aan een studerend familielid, dus super betrouwbaar.
    Helemaal opgeknapt en buiten een meer dan kostendekkende huur ook een leuke prijsstijging in vastgoedwaarde
    We sparen nu voor een 2 e appartementje,
    t risico is inderdaad de huurder , waar vind je een huurder die er als wij met pensioen willen uitgaat
    Dus we denken nu aan expats,hogere prijs, en kortere huurduur

  6. shirley Reply

    Ik zit zelf in de situatie dat ik ga samenwonen, maar ik heb toch de beslissing genomen mijn appartement te verkopen. Ik zou stress krijgen van verhuurder zijn en dat argument weegt voor mij het zwaarst. Ook ben ik bang voor de risico’s. Als het allemaal goed gaat, kan het ooit een leuk pensioen zijn, maar als het misgaat, gaat het vaak goed mis. Daarnaast komen er extra kosten aan, waar ik als eigenaar natuurlijk verantwoordelijk voor blijf. Kortom, op dit moment ben ik niet de geschikte persoon om te verhuren.

  7. Marjorie Reply

    Dat klinkt inderdaad als een goed financieel plan. Voor jezelf in ieder geval. Je investeert dan voor de lange termijn zonder al te veel risico. Bedenk echter wel dat er ook een andere kant aan zit, namelijk voor de beginners op de huizenmarkt. Voor hen wordt een eigen woning namelijk zo langzamerhand onbetaalbaar. Afgelopen jaar hebben wij dat meegemaakt met onze kinderen, 22 en 24 jaar, die op zichzelf wilden gaan wonen. Aangezien zij jong en gezond zijn, werk en studie hebben, geen asielzoeker zijn en een inkomen dan wel een studiefinanciering hebben bungelen zij zo’n beetje onderaan de lijst van rechthebbenden op een huurwoning. Kortom, hier in de Randstad komen zie voor sociale woninghuur de eerste 15 tot 20 jaar niet in aanmerking! De vrije sector is niet te betalen van een beginnersinkomen of een studielening, dus er blijft niet zoveel over. Daarbij werkt de één in Amsterdam zuid oost en de ander studeert in Amsterdam centrum dus een woonplek in de buurt is wel zo fijn. Uiteindelijk hebben ze gezamenlijk (met hulp van ons) een flatje gekocht in Amsterdam ZO. Broer en zus wonen nu dus samen omdat er geen andere optie was. Dat kopen was ook nog niet zo makkelijk want op alle woningen wordt standaard overboden en hun limiet was niet zo hoog. Als er dan ook nog heel veel investeerders op de markt komen die vervolgens weer voor een hoog bedrag gaan verhuren wordt het arsenaal aan beschikbare en betaalbare woningen voor beginners, zeker in de Randstad, nog vele malen kleiner.
    Neemt niet weg dat ik het wel snap als je op die manier wilt investeren maar er zit ook een hele andere kant aan die nogal snel vergeten wordt.

  8. Ron Reply

    In je artikel vermeldt je dat een appartement voor de verhuur “valt in box3, of tewel het is je vermogen”. Enig idee hoe dit zit met je eigen woning dus niet een extra appartement? Niet obv leegstand ivm verhuizen maar gewoon een kamer in je huis die je verhuurt oid. Ik heb nooit helemaal begrepen of dit wel of niet belast wordt.

  9. Sim twilt Reply

    @ Ron je mag in je eigen huis onbelast een kamer verhuren volgens de hospitaregeling en daar kun je ruim 4000 euro per jaar aan extra inkomsten uithalen.

  10. Jacques Reply

    Mijn ouders hadden een 2 verhuurde woningen geërfd. Ik hoorde alleen ellende (ze waren ook de jongste niet meer en het bracht een hoop stress). Je bent overal voor verantwoordelijk, lekkage in keuken, onderhoud CV, onderhoud (als verven) buitengevel enz. 1 huurder was makkelijk, de ander zeer lastig (het is jullie CV neem zelf maar vrij als je onderhoud wilt plegen, en als eigenaar blijf je verantwoordelijk voor de veiligheid). Leek leuk, maar ze hebben het verkocht toen de huurders er uit gingen, want verkoop je het verhuurd dan brengt het minder op. Toen ze het verkochten was de rente op een deposito 5% dat hadden ze toen lang vast gezet en hadden toen meer netto over dan van de huur.
    Ook voor een woningeigenaar zijn er jaarlijks vaste gemeentelijke belastingen. Dit zijn er best wat, namelijk rioolheffing- en afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting en onroerendezaakbelasting, ook wel ozb genoemd (hou hier met het vaststellen van de huur rekening mee). Verder lijkt het me ook verstandig een opstalverzekering te nemen.
    Wat ik ook wel gehoord heb: Is je investering een appartement, wat doet de VVE (oud appartement, zonder goede reservepot voor groot onderhoud, wil/moet groot onderhoud uitvoeren kom maar met een behoorlijk bedrag over de brug) Het zijn toch allemaal dingen waar je aan moet denken (van wie ik dit hoorde:vervangen liften doe maar even 7.500,- per eigenaar).

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *